Neue Wohnungen in Berlin sind teuer? Nicht unbedingt. Während über die großen Internetportale freie Wohnungen längst zu Mieten von deutlich mehr als 10 Euro je Quadratmeter angeboten werden, verlangen die Mitglieder des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) noch deutlich weniger: 8,03 Euro je Quadratmeter Wohnfläche kalt vereinbarten die BBU-Mitglieder zwischen Anfang Juli 2022 und Ende Juni 2023 beim Abschluss eines neuen Mietvertrages. Das geht aus dem BBU-Marktmonitor 2023 hervor, der am Dienstag präsentiert wurde.
Marzahn-Hellersdorf ist danach mit einer Quadratmeter-Miete von 7,55 Euro der günstigste Bezirk in Berlin. Dahinter folgen Reinickendorf (7,65 Euro je Quadratmeter), Lichtenberg (7,68 Euro), Friedrichshain-Kreuzberg (7,93 Euro) und Spandau (7,97 Euro). Am teuersten sind Wohnungen der BBU-Mitgliedsunternehmen mit 8,82 Euro je Quadratmeter in Steglitz-Zehlendorf, gefolgt von Mitte (8,69 Euro) und Charlottenburg-Wilmersdorf (8,46 Euro).
Die Mitgliedsunternehmen des BBU verwalten 767.200 Wohnungen in Berlin, das sind rund 45 Prozent aller Mietwohnungen in der Stadt. Zu den BBU-Mitgliedern gehören die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften, aber auch die börsennotierte Vonovia mit ihrem Tochterunternehmen Deutsche Wohnen.
In bestehenden Mietverträgen sind die Mieten bei den BBU-Mitgliedern in Berlin zwischen Anfang Juli 2022 und Ende Juni 2023 von 6,50 auf 6,59 Euro je Quadratmeter gestiegen – das entspricht einem Plus von 1,4 Prozent. Der Südwesten der Stadt ist auch hier am teuersten. 7,32 Euro je Quadratmeter werden in Steglitz-Zehlendorf gezahlt, 7,08 Euro je Quadratmeter in Charlottenburg-Wilmersdorf. Am günstigsten sind die Wohnungen der BBU-Mitgliedsunternehmen mit durchschnittlich 5,96 Euro je Quadratmeter in Marzahn-Hellersdorf, gefolgt von Lichtenberg (6,43 Euro) und Reinickendorf (6,44 Euro).
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03.03.2024
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BBU-Chefin Maren Kern sieht in den niedrigen Mieten jedoch ein Problem. „Es ist unseren Unternehmen natürlich hoch anzurechnen, dass sie sich in schwieriger Zeit als Stabilitätsanker beweisen und ihre Mieten nur weit unterhalb der Inflationsrate anpassen“, sagt sie. „Worüber sich Mieterinnen und Mieter aber erst mal freuen, ist angesichts der drastischen allgemeinen Preisentwicklung schlicht zu wenig“, warnt sie.
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Angesichts der Kostenentwicklung und der enormen Aufgaben für die Branche führe „kein Weg daran vorbei, dass unsere Unternehmen deutlich nachdrücklicher als bisher von den gesetzlichen Möglichkeiten zur Anpassung ihrer Mieten Gebrauch machen“, sagt Kern. Auf die Frage, wie hoch die Mieten denn steigen müssten, um auskömmlich zu sein, will sich Kern aber nicht festlegen. Das hänge vom Einzelfall ab, sagt sie.
Beim Erstbezug einer neu errichteten Wohnung müssen Mieter bei den BBU-Mitgliedsunternehmen inzwischen im Schnitt 10,95 Euro je Quadratmeter aufbringen. Das sind rund 0,3 Prozent weniger als zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022. Ein Grund für den Preisrückgang ist laut BBU, dass in dem Erfassungszeitraum viele Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf fertiggestellt wurden, wo das Preisniveau eher niedrig ist. „Um künftige Investitionen kostendeckend refinanzieren zu können, müssten unsere Unternehmen aber Neubaumieten in einer Range von mindestens zwischen 16 und 20 Euro den Quadratmeter nehmen“, sagt die BBU-Chefin.
Viele Sorgen und wenig Vertrauen in die Bundespolitik zeigen sich laut BBU in den erwarteten Investitionsabsichten der Unternehmen. Einer Umfrage des Verbandes zufolge gehen rund 47 Prozent der Unternehmen von „eher“ oder sogar „deutlich sinkenden“ Neubauinvestitionen aus. Das verheiße in Anbetracht des kurz vor der Fertigstellung stehenden Stadtentwicklungsplans Wohnen „nichts Gutes“. Der Plan weist für Berlin einen Neubaubedarf von 222.000 Wohnungen bis zum Jahr 2040 aus, 100.000 Wohnungen davon werden schon bis 2026 benötigt.
Um die Unternehmen bundesweit beim Neubau und der Modernisierung zu unterstützen, fordert der BBU von der Bundesregierung unter anderem Fördermittel in Höhe von zehn Milliarden Euro pro Jahr über mindestens fünf Jahre. Außerdem verlangt er Zinssubventionen „für den bezahlbaren Wohnungsbau“ und eine Absenkung der Mehrwertsteuer auf Baukosten von derzeit 19 auf 7 Prozent.
In Hamburg und München lägen die Mieten im Vergleich zu Berlin deutlich höher, sagt BBU-Chefin Kern. Das heiße nicht, dass sie die Miethöhe von Hamburg und München erreichen wolle. Aber es zeige, was es für „Riesen-Unterschiede“ gebe.
Der Berliner Mieterverein (BMV) kritisiert die Angaben des BBU. Es fehle dabei „die Unterscheidung zwischen großen privaten Konzernen wie Vonovia, landeseigenen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften – alles Zahlen, die der BBU mühelos differenziert veröffentlichen könnte“, heißt es in einer Stellungnahme. Dadurch würden „die wesentlichen Unterschiede bis zur Unkenntlichkeit verwischt“, so der BMV.
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Die wieder einmal geäußerte Forderung nach weiteren Mieterhöhungen werde verbunden mit dem Versprechen, dass dann endlich gebaut werden würde, merkt der Mieterverein an. Doch ein Blick auf die BBU-Unternehmen mit den höchsten Mieten und den ungebremsten Mieterhöhungen, die privaten Konzerne wie Vonovia und Co., zeige, „dass sie trotzdem weder bauen noch umfassend in die Bestände investieren“, so der BMV. „Wir fragen, wie hoch denn eigentlich die Mieten noch steigen sollen, damit endlich bezahlbare Wohnungen entstehen?“, so BMV-Geschäftsführerin Ulrike Hamann-Onnertz.
Der Mieterverein warne davor, die Mieter noch weiter zu belasten. „Die Angebotsmieten sind in Berlin dermaßen gestiegen, dass Wohnungssuchende verzweifelt viel zu hohe Preise akzeptieren und weiter unter Druck geraten“, sagt Hamann-Onnertz. „Auch die Wohnungswirtschaft kann dazu beitragen, den Druck nicht noch weiter zu erhöhen und den sozialen Zusammenhalt unserer Stadt fördern, indem sie eher auf Mieterhöhungen verzichtet, insbesondere, wenn sie ohnehin nichts zum Neubau beiträgt.“
Der Linke-Abgeordnete Niklas Schenker sieht in der BBU-Äußerung, die Mietentwicklung in Berlin sei zu niedrig, „eine gezielte Vorbereitung von drastischen Mietsteigerungen in der Zukunft“. Die gedämpfte Mietentwicklung bei den Mitgliedsunternehmen belege die entlastende Wirkung des unter der rot-rot-grünen Landesregierung verhängten Mietenstopps, den der schwarz-rote Senat zum Ende des vergangenen Jahres auslaufen ließ, kritisiert Schenker. „Es ist weiterhin der richtige Weg, die Mieten zu begrenzen“, sagt er. „Wir brauchen andere Finanzierungswege für Investitionen. Neubau und Modernisierungen dürfen nicht länger aus den steigenden Mieten der Bestandsmieter bezahlt werden.“
Die Grünen-Abgeordnete Katrin Schmidberger sagt, der BBU ignoriere mit seinem Vergleich mit München, dass die Berliner über „durchschnittlich 25 Prozent weniger Einkommen verfügen“ und bereits jetzt nach den Münchnern „die höchste Wohnkostenbelastung tragen müssen“. Insgesamt müssten laut Mikrozensus vom August 2023 schon jetzt 200.000 Berliner Haushalte mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens allein für die Bruttokaltmiete ausgeben. Weitere 250.000 Haushalte lebten mit einer Mietbelastungsquote von 30 bis 40 Prozent, so Schmidberger. Damit sei fast ein Drittel der Berliner Mieter mit den Mietkosten „tendenziell überlastet“.
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