Die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sind mit ihren rund 360.000 Wohnungen der größte Vermieter auf dem Berliner Wohnungsmarkt – und zugleich der wichtigste Anbieter preiswerter Wohnungen. Wir haben Degewo und Co. gefragt, wie viele Wohnungen sie in diesem Jahr vermieten, wo die freien Wohnungen angeboten werden und wie die Auswahl der neuen Mieter erfolgt.
Wichtigstes Ergebnis: Die beste Adresse, um eine freie Wohnung zu finden, ist neben der jeweiligen Homepage der Gesellschaften die gemeinsame Internetseite der städtischen Unternehmen inberlinwohnen.de. Dort werden sowohl Bestandswohnungen als auch Neubauwohnungen angeboten. Die Unternehmen offerieren freie Wohnungen darüber hinaus über Internetportale wie Immobilienscout24 und Immowelt.
Die Howoge bietet pro Jahr rund 3000 Bestandswohnungen zur Neuvermietung an, teilt Unternehmenssprecherin Sabine Pentrop mit. „Im Schnitt bewerben sich rund 300 Personen auf eine Wohnung der Howoge“, sagt sie.
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Die Gewobag geht davon aus, dass bei ihr in diesem Jahr rund 4300 Wohnungen aus Bestand und Neubau in die Vermietung gehen, berichtet Gewobag-Sprecherin Monique Leistner. Die Degewo liefert nur Zahlen zum Neubau. Dort würden in diesem Jahr „voraussichtlich gut 1600“ Wohnungen vermietet. Bei der Stadt und Land werden „voraussichtlich rund 2500 bis 2750 Bestandswohnungen vermietet“, so Sprecherin Anja Libramm. Hinzu kommen 983 Neubauwohnungen. Die Gesobau macht keine Angaben, informiert auf ihrer Homepage jedoch darüber, wie viele Wohnungen bei ihren Neubauprojekten schon vermietet und wie viele noch frei sind.
Bei der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) werden in diesem Jahr voraussichtlich „etwa 1100 Bestandswohnungen“ neu vermietet, „während 203 Neubauwohnungen auf den Markt kommen sollen“, berichtet Unternehmenssprecher Matthias Borowski. Und er hat gleich einen Tipp: „In der Regel sind die Chancen für Wohnungssuchende bei Erstvermietungen höher, da zu einem Zeitpunkt alle Wohnungen zur Vermietung angeboten werden“, sagt er. Erstvermietung bedeutet, dass Wohnungen in einem fertiggestellten Neubau angeboten werden. Wer dort einzieht, ist der erste Mieter.
„Neubauwohnungen gehen in der Regel drei bis vier Monate vor der geplanten Fertigstellung in die Vermietung“, sagt Borowski. Feste Termine für eine Veröffentlichung der Wohnungsinserate gibt es nicht. Die Veröffentlichungen der Wohnungsangebote erfolge „bewusst zu unterschiedlichen Tageszeiten“, so Borowski.
30.04.2024
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In der Regel muss kein Wohnungssuchender gleich am Anfang Unterlagen wie die Bonitätsauskunft oder eine Bestätigung der Mietschuldenfreiheit einreichen. „Die Anfrage auf eine konkret veröffentlichte Wohnungsangebot erfordert lediglich Mindestangaben wie Name und Kontaktmailadresse“, so WBM-Sprecher Borowski. Danach erhalten bei der WBM alle Anfragenden per Mail die Möglichkeit, die Wohnung anhand einer Fotodokumentation zu „besichtigen“ und dabei das Angebot, sich am weiteren Bewerbungsverfahren zu beteiligen – indem sie einen Selbstauskunftsfragebogen online ausfüllen.
Mit diesen Informationen und den eingestellten Merkmalen des Wohnungsangebots werde über eine Software „diskriminierungsfrei und fair“ die Plausibilität und Vollständigkeit der Angaben geprüft – außerdem werde gecheckt, ob die Bewerber zu den Vermietungsvorgaben passen, so der WBM-Sprecher. Dazu gehöre zum Beispiel, ob sie einen Wohnberechtigungsschein haben. Daraus ergebe sich eine Liste der letztlich für die Wohnung infrage kommenden Bewerber.
Die Reihenfolge auf der Liste sei dabei „durch eine Zufallssortierung“ vorgegeben, so der WBM-Sprecher. Den Bewerbern auf den ersten Plätzen der Liste, in der Regel die ersten zehn bis 15 Personen, werde eine Besichtigung angeboten. Die auf Platz eins der Liste stehende Person erhalte bei weiterem Interesse an der Wohnung die Aufforderung, die Angaben in der Selbstauskunft durch entsprechende Dokumente nachzuweisen, und bekomme den Zuschlag, wenn es keine Unstimmigkeiten gebe. Andernfalls werde die nächste Person auf der Liste angesprochen.
WBM-Sprecher Borowski rät: „Um Frustration zu vermeiden, ist es wichtig, sich auf passende Angebote zu bewerben, die sowohl der Haushaltsgröße als auch den Einkommensverhältnissen entsprechen.“ Bei Vermietungen mit einem Wohnberechtigungsschein (WBS) müsse der geforderte WBS vorgelegt werden. „Alle erforderlichen Unterlagen wie Einkommensnachweise, Bonitätsnachweis, Bescheinigung über die Freiheit von Mietschulden und gegebenenfalls der WBS sollten stets aktuell und auf Abruf verfügbar sein“, so Borowski.
Bei der Gewobag werden Wohnungssuchende vor dem Besichtigungstermin nach Angaben von Unternehmenssprecherin Leistner über einen Zufallsgenerator für einen Besichtigungstermin ausgewählt. Dabei komme es darauf an, ob die Zugangsvoraussetzungen stimmen, ob zum Beispiel ein passender Wohnberechtigungsschein vorliege, wenn die Wohnung nur mit WBS vermietet wird. „Bei Seniorenwohnungen wird zusätzlich abgefragt, ob ein bestimmtes Mindestalter erreicht ist“, so die Gewobag-Sprecherin. „Bei der Vermietung von Studentenwohnungen wird zusätzlich das Vorliegen einer Immatrikulations- oder Ausbildungsbescheinigung abgefragt.“
Wer nach dem Besichtigungstermin weiter Interesse an der Wohnung hat, der muss weitere Angaben machen. Für welchen Bewerber sich die Gewobag entscheidet, hänge „von den Umständen des Einzelfalls ab“, so die Unternehmenssprecherin. „Hier können Belegungsgröße, Bonität oder sonstige Angaben ein Kriterium sein“, sagt sie. „Bei der Auswahlentscheidung werden soziale Aspekte, wirtschaftliche Belange und gesetzliche Vorgaben sowie wohnungspolitische Aufträge des Landes Berlin beachtet.“
Insbesondere der Einsatz eines Zufallsgenerators zu Beginn des Vermietungsverfahrens führe „zu einer diskriminierungsfreien und transparenten Auswahl“ von Bewerbern, so Leistner. Interessenten geben im ersten Schritt nur Auskunft über ihren Namen, die Haushaltsgröße und die Möglichkeiten der Kontaktaufnahme. In der ersten Phase des Vermietungsprozesses würden bei der Gewobag „keinerlei Angaben abgefragt, die eine Diskriminierung zulassen würden“, so Leistner.
Die Erfassung der Namensangaben sei zur Identifikation der Mietinteressenten für die Organisation des Besichtigungstermins sowie der Identifikation potenzieller Vertragspartner „erforderlich“. Es würden keine Daten zu Geburtsort, Staatsangehörigkeit, Sprachkenntnissen, Religionszugehörigkeit oder phänotypischen Merkmalen von der Gewobag erhoben.
Ähnlich läuft es bei der landeseigenen Howoge. „Zur Sicherstellung einer diskriminierungsfreien Vermietung wurde unser Vermietungsprozess bereits vor Jahren digitalisiert“, sagt Unternehmenssprecherin Sabine Pentrop. „Die Mietinteressierten kontaktieren uns über das konkrete Angebot und registrieren sich mit Namen und E-Mail-Adresse“, so Pentrop.
Der Zufallsgenerator überprüfe bei den angegebenen Daten, ob sogenannte Muss-Kriterien, über die als solche auch im Bewerbungsablauf informiert wird, erfüllt sind. „Die ausgewählten Interessierten erhalten eine Einladung zur Besichtigung“, so Pentrop. „Wenn nach der Besichtigung weiterhin Interesse an einer Anmietung besteht, benötigen wir weitere Angaben unter anderem zur Haushaltsgröße und zum Haushaltseinkommen.“
Diese Daten würden mit den speziellen Gegebenheiten der Wohnung abgeglichen. „Sofern alles passt, werden im nächsten Schritt die Unterlagen geprüft und der Mietvertrag kann vorbereitet werden“, so Pentrop. „Sollten mehrere gleich geeignete Personen an der Wohnung interessiert sein, muss das Los entscheiden.“ Tipp der Sprecherin: „Interessenten raten wir, sich auf der Website, über unsere App oder die gemeinsame Website der landeseigenen Wohnungsunternehmen www.inberlinwohnen.de zu registrieren und regelmäßig, gegebenenfalls auch mehrmals am Tag, den E-Mail-Eingang zu prüfen.“
Wichtig bei der Auswahl der Mieter: Das Einkommen muss zur Miete passen. Zu den formalen Kriterien der Wohnungsvergabe gehört bei der Gesobau, dass die Nettokaltmiete einer Wohnung nicht mehr als 27 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens der Mieter ausmachen sollte, wie es auf der Homepage heißt. Damit entwickelt die Gesobau aus dem sogenannten Leistbarkeitsversprechen der landeseigenen Unternehmen, nach dem die Mieter nicht mehr als 27 Prozent des Einkommens für die Miete aufbringen müssen, ein Kriterium für die Wohnungsvergabe.
Die Degewo weist Wohnungssuchende darauf hin, dass „das verfügbare Haushaltsnettoeinkommen ungefähr dem Dreifachen der monatlichen Gesamtmiete entsprechen“ sollte. Bei der Wohnungsbaugesellschaft Mitte heißt es, dass die „Gesamtmietbelastung (Bruttowarmmiete) maximal bei 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens“ liegen sollte.
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Die Howoge macht auf ihrer Homepage klar, welche Grenzen bei der Wohnungsbewerbung einzuhalten sind. „Jegliches Anbieten von Geld oder Geschenken verstehen wir als Bestechungsversuch“, heißt es. „Wer einen solchen unternimmt, wird für ein Jahr von der Wohnungsvermietung ausgeschlossen.“ Käuflich erworbene Besichtigungstermine würden „vor Ort nicht zugelassen“.
Die Stadt und Land informiert darüber, dass es leider vorkomme, „dass sich Dritte als Wohnungsvermittler im Auftrag der Stadt und Land ausgeben und eine Provision verlangen“. Solche Zahlungen sollten nicht geleistet werden, denn die Stadt und Land verlange keine Provisionen. Das gilt auch für die anderen landeseigenen Unternehmen. Auf die Frage, welche drei Fehler Wohnungssuchende nicht machen sollten, wenn sie sich um eine Wohnung bewerben, sagt Degewo-Sprecher Stefan Weidelich: „Bestechungsversuche, Fälschung von Gehaltsnachweisen oder von Wohnberechtigungsscheinen.“
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