In Berlin könnte nach Angaben des Maklerhauses Jones Lang Lasalle (JLL) ein Teil der benötigten neuen Wohnungen auf leer stehenden Büroflächen entstehen. Das sagte die Berliner Niederlassungsleiterin von JLL, Anja Schuhmann, im Gespräch mit der Berliner Zeitung.
„Das Potenzial für Berlin schätzen wir auf rund 2500 Wohnungen in der Prognose für 2025“, sagte Schuhmann. Die Rechnung basiere auf einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 65 Quadratmetern. „Aufgrund der Wohnungsknappheit und steigenden Leerständen auf dem Büromarkt wird das Thema der Umnutzung von Büros zu Wohnraum aktuell wieder stark diskutiert“, erklärte Schuhmann.
Die Umwandlung nicht mehr benötigter Büroflächen in Wohnraum allein könne den aktuellen Wohnungsmangel zwar „nicht beheben“, sagte Schuhmann, „aber ein Baustein zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit sein“. Hintergrund: Der Berliner Senat hat sich zum Ziel gesetzt, 20.000 Wohnungen pro Jahr zu errichten. Wenn 2500 Wohnungen auf nicht mehr genutzten Büroflächen entstehen, wäre dies ein vergleichsweise kleiner Anteil.
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Die Umnutzung von Büroflächen unterliege „vielen Restriktionen“. Eigentümer oder Entwickler müssten dabei „einige Herausforderungen“ bewältigen. „So muss der Standort für eine wohnungswirtschaftliche Nutzung geeignet sein“, sagte Schuhmann. Soll heißen: Stark lärmbelastete Orte kommen beispielsweise eher nicht oder nur unter bestimmten Auflagen in Betracht – etwa für Wohnen auf Zeit.
Damit eine Konversion von Büroflächen in Wohnflächen rentabel sei, wären „oftmals auch lokale Förderprogramme oder die Genehmigung einer intensiveren Flächennutzung erforderlich“, erklärte die Berliner JLL-Chefin. Hauptargumente für eine Umnutzung seien „die langfristige Rentabilität und Nachhaltigkeit“.
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22.03.2024
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In Berlin gibt es nach Angaben von JLL rund 22 Millionen Quadratmeter Bürofläche, 1,19 Millionen Quadratmeter davon stehen leer. Das sind rund 5,4 Prozent. Nach einer Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf eine Anfrage der Linke-Fraktion wird erwartet, dass bis zum Jahr 2026 noch circa 1,5 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen in Berlin auf den Markt kommen. Viele Bürobeschäftigte arbeiten jedoch weiterhin im Homeoffice, was sich auf den Bedarf auswirkt. Nach einer Studie des Ifo-Instituts und des Immobilienberaters Colliers könnte sich der Büroflächenbedarf deswegen bis zum Jahr 2030 um zwölf Prozent verringern.
„Im vergangenen Jahr wurden in Berlin rund 529.000 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet“, sagte JLL-Chefin Schuhmann. Das waren rund 31 Prozent weniger als im Jahr davor. „Für dieses Jahr erwarten wir eine Neuvermietung von rund 550.000 Quadratmetern.“ Für Berlin sei das „ein eher geringes Niveau“. Zum Vergleich: 2019 wurden fast eine Million Quadratmeter vermietet. Für den Büromarkt sei es „insgesamt eine herausfordernde Situation“, betonte Schuhmann.
Überraschend: „Der Leerstand von Büro-Immobilien in Berlin nimmt zu, dennoch steigt die Spitzenmiete“, berichtete Schuhmann. Sie liege bei 44 Euro pro Quadratmeter. Das zeige, „dass hochwertige Produkte in den Toplagen weiter gefragt“ seien. „Das hatten wir in der Vergangenheit so nicht“, sagte Schuhmann. „Mit steigendem Leerstand ist früher auch die Spitzenmiete gesunken, was ja theoretisch eine natürliche Entwicklung ist.“ Nun wollten jedoch viele Unternehmen in nachhaltige, energieeffiziente, moderne Gebäude einziehen und seien „bereit, für entsprechende Flächen einen guten Preis zu bezahlen“. Ältere Büros in dezentralen Lagen seien hingegen weniger gefragt. „Hier gibt es deswegen weniger Neuvermietungen“, erklärte die JLL-Chefin.
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Am Alexanderplatz sind zurzeit mehrere Bürohochhäuser im Bau. Angrenzend an den Kaufhof errichtet die Commerzbank-Tochter Commerz Real einen 134 Meter hohen Turm, in dem etwa 32.000 Quadratmeter Bürofläche entstehen. Und das Unternehmen Covivio baut ein Hochhaus mit rund 30.000 Quadratmetern Bürofläche neben dem Hotel Park Inn. Weitere Bürobauten sind möglich. Aber wer ist im Vorteil? Der, der jetzt baut, oder der, der noch abwartet?
„Derjenige, der momentan baut, ist im Vorteil, weil in den letzten ein bis zwei Jahren viele Projekte abgesagt wurden beziehungsweise nur noch bei entsprechender Vorvermietung gebaut werden“, weiß Gerald Dietzold, Senior Team Leader bei JLL. „Das heißt, es kommen nicht so viele Büroflächen an den Markt, wie geplant.“ Auf der anderen Seite würden viele ältere Gebäude, die nicht mehr modernisiert werden können, vom Markt genommen oder umgewidmet – oder es werde über alternative Konzepte nachgedacht. Gerade für Unternehmen, die größere Flächen suchen, sei es schwer, moderne Projekte zu finden.
Neubauten haben also – trotz des Leerstands – eine Chance. „Vor dem Hintergrund des Fachkräftemangels muss ich mir gut überlegen, was ein Gebäude anziehend macht, damit Mitarbeiter wieder zurück ins Büro kommen“, sagte JLL-Chefin Schuhmann. „Eine große Dachterrasse, wie sie etwa Covivio am Alex plant, ist zum Beispiel vorteilhaft.“ Nötig sei „auch eine gute Infrastruktur. Sie muss ermöglichen, dass man nach der Arbeit gut essen gehen, einkaufen oder zum Sport gehen kann. Sinnvoll ist natürlich auch eine hervorragende Verkehrsanbindung, wie wir sie beispielsweise am Südkreuz sehen.“
Mehr noch: Gefragt seien in den Bürohäusern neben Terrassen auch Yogaräume und große Lounges zum Interagieren, sagte Gerald Dietzold. „Solche Annehmlichkeiten dienen dazu, die Leute aus dem Homeoffice wieder in die Büros zu locken. Die Beschäftigten sollen sich bei der Arbeit wohlfühlen.“
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