Los bancos europeos basan sus esperanzas de evitar una nueva crisis en dos grandes si. ING, BNP Paribas y Deutsche Bank, entre otros, tienen 1,4 billones de euros en préstamos a propietarios que parecen vulnerables a la subida de los tipos y a la caída de la demanda de locales comerciales y locales de venta minorista. Unos contratos de arrendamiento más largos dan a los bancos de la UE más margen de maniobra que a sus homólogos de EE UU. Pero también necesitan que bajen los tipos y que se reactive el mercado de oficinas para no tener problemas.
Las grietas en el inmobiliario empresarial aparecieron cuando los confinamientos de la pandemia vaciaron oficinas y centros comerciales. Desgraciadamente para los propietarios, estas preocupaciones no se disiparon cuando terminó la emergencia del Covid. En su lugar, un auge del trabajo híbrido ha llevado las tasas de vacantes en EE UU a un récord de casi el 14%, según el especialista en investigación en inmobiliario comercial CoStar. En San Francisco, el 20% de las oficinas están vacías.
Europa no es inmune a la crisis. La austriaca Signa, cuyo imperio incluía el edificio Chrysler de Nueva York, quebró el año pasado. La gestora de patrimonios suiza Julius Baer destituyó el día 1 a su CEO, Philipp Rickenbacher, tras registrar grandes pérdidas por su exposición a Signa. En Alemania, donde el inmobiliario está experimentando su peor declive en décadas, los hedge funds apuestan por la desaparición del prestamista especializado Deutsche Pfandbriefbank. Y el lunes, Bank of Ireland contabilizó un cargo de 403 millones contra riesgos potenciales en su cartera de propiedades comerciales.
El nivel de exposición debería poner nerviosos a los reguladores. Los bancos alemanes, que cuentan con préstamos inmobiliarios por valor de 285.000 millones, según la Autoridad Bancaria Europea (ABE), parecen especialmente vulnerables. Con casi 53.000 millones, la exposición de Deutsche Bank supone el 10% de su cartera de préstamos. Es una cifra considerable, aunque proporcionalmente inferior al 44% de Deutsche Pfandbriefbank. Entidades europeas como ING, BNP y Santander han prestado cada uno entre 50.000 y 70.000 millones a este segmento, lo que equivale al 7%-10% de sus carteras de préstamos, según nuestro análisis de los datos de la ABE y las comunicaciones corporativas.
Aunque la mayoría de los préstamos de la UE cuentan con elevados niveles de garantía, un quinto tiene ratios préstamo/valor del 80% o superiores. Esto podría convertirse en un problema para los bancos si los inquilinos de las oficinas redujeran su plantilla al vencimiento de sus contratos, lo que reduciría la capacidad de los caseros para subir los alquileres. Un desplome de los ingresos de los propietarios provocaría un descenso de las valoraciones, obligando a los bancos a pedirles que completen su crédito y, en última instancia, a deteriorar los préstamos si esto no es posible.
Los bancos europeos tienen algunos colchones para la crisis. Para empezar, disponen de amplias reservas de capital, con un cociente medio de capital ordinario de nivel 1 (CET1) de casi el 16%, y gracias a la subida de los tipos están obteniendo prósperos beneficios. En caso de que los préstamos se tuerzan, podrían sacrificarlos para evitar una merma de su capital. Los bancos también tienen el tiempo a su favor. El plazo medio de vencimiento de un préstamo inmobiliario comercial europeo es de unos cuatro años, mientras que la mayoría de los de EE UU vencen en 2024. Los caseros europeos también se benefician de la indexación de los alquileres, que les permite subirlos cada año con la inflación. Mientras, las tasas de desocupación de oficinas solo han superado el 8%, muy por debajo de sus homólogas de EE UU, y las empresas europeas están presionando a sus empleados para que vuelvan a la oficina.
Los inversores esperan además recortes en los tipos de 100 puntos básicos en 2024, lo que situaría el tipo de depósito del BCE en torno al 3% este año. Esto lo dejaría por debajo del de la Fed, que se espera que caiga al 4,5% a finales de año.
Pero existe la posibilidad de que ninguno de estos escenarios se cumpla. El trabajo híbrido es muy popular entre los empleados, y las empresas ven las ventajas económicas de usar menos espacio: Deutsche Bank, por ejemplo, quiere reducir el espacio de sus oficinas en un 40%. Mientras, la inflación aún no ha muerto, lo que podría dificultar la capacidad del BCE para bajar los tipos.
Aunque los bancos de la UE tienen tiempo para intentar ayudar a los dueños de oficinas a sortear estos retos, evitar un lío inmobiliario comercial depende de pilares potencialmente frágiles.
Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías
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El colchón inmobiliario de la banca europea depende de dos grandes condiciones
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29.02.2024
Los bancos europeos basan sus esperanzas de evitar una nueva crisis en dos grandes si. ING, BNP Paribas y Deutsche Bank, entre otros, tienen 1,4 billones de euros en préstamos a propietarios que parecen vulnerables a la subida de los tipos y a la caída de la demanda de locales comerciales y locales de venta minorista. Unos contratos de arrendamiento más largos dan a los bancos de la UE más margen de maniobra que a sus homólogos de EE UU. Pero también necesitan que bajen los tipos y que se reactive el mercado de oficinas para no tener problemas.
Las grietas en el inmobiliario empresarial aparecieron cuando los confinamientos de la pandemia vaciaron oficinas y centros comerciales. Desgraciadamente para los propietarios, estas preocupaciones no se disiparon cuando terminó la emergencia del Covid. En su lugar, un auge del trabajo híbrido ha llevado las tasas de vacantes en EE UU a un récord de casi el 14%, según el especialista en investigación en inmobiliario comercial CoStar. En San Francisco, el 20% de las oficinas están vacías.
Europa no es inmune a la crisis. La austriaca Signa, cuyo imperio incluía el edificio Chrysler de Nueva York, quebró el año pasado. La gestora de patrimonios suiza Julius Baer destituyó el día 1 a su CEO, Philipp Rickenbacher, tras........
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