I- Giriş

Adı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olan ve kamuoyunda bilinen adıyla Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak adlandırılan 6306 sayılı Kanunda 2023 yılının sonunda yapılan değişiklikler; kişilerin mülkiyet ve miras haklarının özüne müdahale edebilecek niteliğe sahip, mülkiyet hakkına dönük keyfi müdahale ihtimali içeren, öngörülebilirlikten ve ölçülülükten uzaklaşmış Anayasaya aykırı hükümler içermektedir. Kentsel dönüşüm ve depreme karşı güvenli binalar inşa etme saikleri ile hareket edildiği söylense dahi, gerek varılan sonucun bu amaca hizmet etmeyeceği ihtimali ve gerekse mülkiyet ile onun ayrılmaz bir parçası olan miras haklarının özüne müdahale içeren imkanlara sahip Kentsel Dönüşüm Kanunu muhakkak gözden geçirilmelidir. Aşağıda, bu net ve sert tespitimizin nedenlerini açıklayacağız.

Yazımız; Kentsel Dönüşüm Kanununun kapsamı ve sonuçları ile mülkiyet hakkının özüne yönelik müdahale içerip içermediği, yani mülksüzleştirmenin gündeme gelip gelmeyeceği bakımından net tespitler içermektedir.

Elbette 6306 sayılı Kanunun tüm hükümlerini ve olası uygulama sorunlarını bir yazıda derlemek mümkün olmamakla birlikte; işbu yazımızda, özellikle 2023 yılı sonunda yapılan değişiklikler üzerine kamuoyunda oluşan haklı tepkilerin yoğunlaştığı alanlar ve sorunlar değerlendirilmiştir.

II- Mülkiyet Hakkı Yönünden 6306 sayılı Kanun Değişiklikleri Hakkında Temel Sorunlar

“Kentsel Dönüşüm Kanunu” olarak da bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da; özellikle 07.11.2023 tarihinde yapılan değişiklikler, mülkiyet hakkına yapılabilecek müdahaleler konusunda kamuoyunda ciddi endişelere sebep olmuştur. Sadece 2023 yılında değil; daha önce yapılan Kanun değişikliklerinde de, mülkiyet hakkı yönünden sorunlu uygulamaları gündeme getirebilecek ve endişeleri haklı çıkarabilecek nitelikte düzenlemeler bulunmaktadır.

6306 sayılı Kanunla ilgili dört temel endişe bulunmaktadır:

1- Rezerv yapı alanı tanımının değişmesi ve halihazırda yerleşim alanı olan yerlerin de kapsama dahil edilmesi,

2- Maddi gücü elverişli olmayanların dönüşen binaların bedelini karşılayamaması sebebiyle konutlarını veya işyerlerini, miras haklarını kaybetmeleri,

3- Riskli ve uygulama yapılacak alanlarda kayıtsız ve şartsız özel mülkiyete tabi tüm taşınmazların geçici olarak Hazine adına tescil edilmesi, mülk sahiplerine inşa edilecek yeni binaların bağımsız bölümlerinin niteliği ve büyüklüğü ile ilgili söz hakkı ve tercih şansı sunulmaması, talep edilecek bedelin öngörülemezliği ve İdare tarafından belirlenen sürede teslim alınmayan yeni bağımsız bölümlerin mülkiyetinin kaybı sonucu doğuracak uygulamalar,

4- Riskli olmayan binaların da uygulamalara dahil edilebileceği ve mülk sahiplerinin mülkiyet hakkına müdahale edileceğidir.

III- Rezerv Yapı Alanı Tanımının Değişmesi

6306 sayılı Kanun m.2/1-c’de yer alan rezerv yapı alanı tanımından, “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi çıkarılmıştır. Böylece hüküm; “Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya re’sen Bakanlıkça belirlenen alanları,…” haline gelmiştir. Kanun değişikliğinin gerekçesinde; “Uygulamada açılan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskun alanlar dışında olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu görülmüştür. Halbuki yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi mümkündür. Belirtilen sebeple, rezerv yapı alanı tanımında yer alan ‘yeni yerleşim alanı olarak’ ibaresi madde metninden çıkarılmıştır.” denilmektedir.

Madde değişikliğinde amacın; üzerinde bina bulunan parsellerin rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesi ve vatandaşların bu gerekçeyle mülklerinden çıkarılması olmadığı, yerleşim alanı içerisinde bulunan boş parsellerin rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesinin önünün açılması olduğu söylenebilir. Özellikle İstanbul’un yapılaşma şartları düşünüldüğünde; yerleşim alanı içerisinde boş parsellerin bu amaçla değerlendirilmesi, jeolojik ve zemin durumu itibariyle iskana elverişli olmayan veya yapılaşma durumu itibariyle riskli olan alanlarda ikamet eden vatandaşlar rezerv yapı alanına taşınırken yerleşim alanlarından uzakta, yani meskun mahal dışında kalmamalarının sağlanması ihtiyacına yönelik bir değişiklik olduğu söylenebilir.

Buna karşılık; rezerv yapı alanlarında mülk sahibi olan kişilerin mülkiyet haklarını kesin ve net şekilde koruyan açık bir yasal düzenleme olmadığı da ileri sürülebilir. 6306 sayılı Kanun m.3/7 ile ilgili Anayasa Mahkemesi’nin 2014 ve 2017 yıllarında verdiği iptal kararlarının[1] sonrasında; hüküm “Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekir.” olarak son şeklini almıştır. Son düzenlemeden önce; genel bir ifadeyle, “uygulama bütünlüğü” gerekçe gösterilerek, risksiz yapıların da bu Kanun hükümlerine tabi olacağı düzenlenmekte idi. Anayasa Mahkemesi iptal kararlarında özetle; risksiz yapılara ait özel düzenleme öngörülmeksizin, riskli yapılara ilişkin kurallara atıf yapılmasının ve riskli yapılar için öngörülen kuralların risksiz yapılara uygulanmasının “ölçülülük” ilkesine aykırı olduğunu belirtmiştir.

Hükmün son hali; bir yerin rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi için maliklerin talebi bulunması, mülkiyetin kısmen idareye devri veya aynı miktarın değerinin idareye ödenmesi gerektiği şeklinde olsa da, 6306 sayılı Kanunun 5, 6 ve hatta 6/A maddeleri gibi idareye re’sen yapabileceği işlemlerde geniş yetkiler tanıyan ve Kanunun 4. maddesinde olduğu gibi rezerv yapı alanlarında yapılaşmayı kısıtlayan ve hatta bu yerlerde bulunan binalara elektrik, su, doğalgaz verilmemesinin önünü açan hükümler yürürlükte olduğundan, rezerv yapı alanlarında mülk sahibi olan kişilerin mülkiyet haklarının önemli ölçüde kısıtlanabileceği uygulamaların yapılması ihtimali olduğunu da ifade etmek gerekir.

Özellikle; her ne kadar 6306 sayılı Kanunun 6/A maddesi riskli yapıların bulunduğu veya zemin durumu itibariyle riski alanlar hakkında gibi gözükse de, 5 ve 6. fıkralarda “uygulama yapılacak alan” ibaresinin kullanıldığı, bu fıkralarda mülkiyet hakkı ile ilgili ciddi sınırlamalar öngörüldüğü, 6306 sayılı Kanunun........

© Hukuki Haber