I efterhånden mange år har realkreditinstitutterne stædigt holdt fast i, at der er konkurrence mellem dem. Den påstand hænger stadig i luften.
En kurs på 95. Så attraktivt ville et nyt 30-årigt 3,5 pct.-lån blive, hvis det blev sendt på markedet nu. Det ville betyde, at mange boligejere med dyre 5 pct.-lån kunne konvertere nedad.
Men gør realkreditinstitutterne så det? Jeg tvivler.
Det svarer til, at man i Coop giver rabat på 25 øre for en liter mælk, mens Salling Group holder prisen oppe. Nej vel?
Gennem efterhånden mange år har realkreditinstitutterne stædigt holdt fast i, at der er konkurrence mellem dem. Den påstand hænger stadig i luften uden dokumentation. Prisforskellen på lån i de enkelte institutter er meget svær – grænsende til umulig – at få øje på.
En kunde i en bank, der er med i Totalkredit-samarbejdet, vil opleve, at det er svært – vi strammer den – umuligt at skifte til eksempelvis Realkredit Danmark eller Nordea Kredit og omvendt.
Senest har Totalkredit hævet satsen på de såkaldte kundekroner til 0,25 pct. Kundekroner er penge, som først bliver opkrævet via bidragene og derefter nådigt givet tilbage til kunderne som såkaldt rabat. Rabatten kan svinge og er netop hævet med 0,10 pct.-point.
Der er altså tale om en rabat, og i et marked med fri konkurrence ville konkurrenterne naturligvis reagere med det samme. Det har de fravalgt. Det ville man ikke kunne gøre i et klassisk frit marked. Men så længe man lader være, fyldes kasserne stadig med kundernes penge til gavn for aktionærerne.
Dertil kommer de skjulte omkostninger, som også er med til at fylde kasserne. Af en artikel i dette medie fremgår det, at boligkunder må betale et kursspænd på 0,6 pct., når der handles obligationer. For professionelle investorer er spændet 0,04 pct. Boligejere betaler altså 15 gange så meget.
Kursspændet er forskellen på købs- og salgspriser og er derfor ren indtægt for realkreditinstitutterne og bankerne. Den får de for ”ulejligheden” – fortrængende, at de også opkræver andre handelsomkostninger i form af kurtage.
Det er den tidligere bankanalytiker Per Grønborg, der har lavet regnestykket. Problemet ville kunne løses ved at ansætte børsmæglere i en såkaldt market maker-afdeling. Sværere er det åbenbart ikke.
Men selv om den kundefjendske mekanisme er erkendt af Totalkredit, har instituttet intet gjort. Det er en ren tilståelsessag fra Michael Demsitz, der er bestyrelsesformand for Forenet Kredit, der er hovedaktionær i Totalkredit.
»Jeg mener, at det sagtens kan være noget, at repræsentantskabet kan diskutere, for det må da kunne gøres bedre,« siger Michael Demsitz i interviewet.
Det er svært at være uenig. Det kunne sagtens gøres bedre og dermed billigere for kunderne.
Da renterne faldt, begyndte realkreditinstitutterne at udstede obligationer, hver gang renten ændrede sig et halvt pct.-point. Det er de gået væk fra nu, hvor renterne stiger, og der er indført nye obligationsserier. Det sker automatisk hvert tredje år.
Argumentet for at gå fra det er, at man risikerer at skabe alt for mange små obligationsserier. Det øger risikoen for indlåsning, der kan opstå, netop hvis en serie er for lille og dermed ejes af få investorer. De vil have sig ekstra godt betalt for at sælge deres obligationer, og den regning betaler boligejerne naturligvis.
Risikoen for indlåsning er kun til stede, hvis renterne stiger. Falder de, kan en boligejer altid indfri til kurs 100.
For obligationskøberne vil et nyt 3,5 pct.-lån være et irritationselement. Lanceringen af det ville formentlig udløse et konverteringsskvulp for boligejere med 5 pct. Og er der noget, investorerne ikke kan lide, er det drypvise indfrielser.
Et bud herfra er, at obligationsserien bag et nyt 3,5 pct.-lån relativt hurtigt vil vokse sig stor nok til at undgå indlåsning.
Hvorfor er det så vigtigt, at realkreditinstitutterne reagerer hurtigt? Det er det, fordi en god portion boligejere har konverteret lodret. De har skåret en stor del af restgælden ved at indfri det oprindelige lån til underkurs. Der er her tale om 30-årige lån med en rente fra 0,5 til 2,5 pct. Det betyder i de fleste tilfælde, at deres månedlige ydelse er væsentligt højere end tidligere.
For at en sådan konvertering skal give mening, kræver det, at man konverterer nedad igen. For disse lånere vil et 3,5 pct.-lån derfor være en værdifuld gave.
Jo før 3,5 pct.-lånet dukker op, desto bedre. Udsvingene i obligationskurserne foregår i et historisk hastighed. Meget tyder dog på, at renterne skal nedad igen. Vi ser det allerede med rentetilpasningslånene, men altså også med de lån med fast rente og lang løbetid.
Der er ingen garantier for noget som helst, og det har både banker og realkreditinstitutter været gode til at understrege. I første omgang kunne Totalkredit sikre sine kunder optimale kurser ved at banke kursspændet ned. Jo højere kursen er, desto mindre skal kunderne betale. Det ville i øvrigt klæde et realkreditinstitut, der fremhæver at være kundeejet.
Så er vi i gang. Troen på, at Totalkredit virkelig er til for kunderne, ville få næring. Hvis Realkredit Danmark, Nordea Kredit og Jyske Realkredit sænkede bidragssatserne, ville troen på, at der er konkurrence, endelig være til stede. Det er den ikke nu.
Hvad venter I på?
PS: Et nyt 3 pct.-lån ville formentlig ligge i en kurs lidt under 93.
login
who are we?
contact us
qosheapp
Toi Staff
Gideon Levy
Belen Fernandez
Andrew Mitrovica
Mort Laitner
Nikkei Editorial
Ali Fathollah-Nejad
Rami G Khouri
visit website
