En boligejer med friværdi, penge i banken og pensioner har gode kort på hånden, når der skal forhandles vilkår for boliglånet.
Vi boligejere er blevet spekulanter. Mange af os aner det bare ikke. Hver gang vi vælger et nyt lån, har det konsekvenser.
Vi kan øge rentefølsomheden og dermed risikoen for ustabil privatøkonomi, vi kan fjerne rentefølsomheden og sikre en stabil privatøkonomi.
Realkreditmarkedet er blevet pengenes svar på Hjallerup Marked. Det vælter med tilbud, men man kan aldrig vide sig sikker på at have gjort en god handel. Det skaber usikkerhed, og det kan jeg godt forstå. Man kan heller ikke undgå at blive påvirket af den selvudnævnte ekspertgruppe bestående af Kloge Åger og Åser.
Der er dog en anden model, som er værd at overveje. Danskerne har over 1.000 mia. kr. stående på opsparingskonti. Mange af dem er boligejere, og de står i en gunstig situation, hvis de er trætte af at få knubs i realkredit-rodeoen. Løsningen er et banklån i boligen – som regel kaldet prioritetslån.
Et sådant erstatter det traditionelle realkreditlån. Jeg skal understrege, at dette ikke er en anbefaling af at belåne sin bolig på den måde. Men – og sådan et er der jo altid – for boligejere med solid økonomi giver det basis for at presse banken til en fornuftig aftale og spare penge.
En boligejer med friværdi, penge i banken og pensioner har gode kort på hånden, når der skal forhandles vilkår for boliglånet. Et boliglån er så stor en del af økonomien, at det giver i høj grad mening at skifte bank, hvis ikke man er tilfreds.
Bankerne er i fuld gang med at offentliggøre årsregnskaber, og de er rekordgode. I Spar Nords tilfælde fylder bankboliglån nu så meget, at det direkte kan aflæses i det flotte årsregnskab.
Spar Nord er ikke alene. På to år har bankerne udstedt nye boligbanklån for 50 mia. kr. I dag er der således lån for knap 400 mia. kr. Årsregnskaberne mere end antyder, at udviklingen fortsætter og måske accelererer.
Gennembruddet kom i 2022 i forbindelse med den voldsomme konverteringsstormflod. Rekordmange boligejere indfriede deres lån med fast rente til underkurs og erstattede det med et lån med variabel rente. Dermed skar de både af restgælden og af den månedlige ydelse.
At bruge den manøvre betyder, at man vender sin risikoprofil på hovedet. Tidligere havde man fuld rentesikkerhed, nu har man fuld renteusikkerhed. Flekslån tilfører så yderligere den usikkerhed, at de kun kan indfries til overkurs, hvis kurserne bag fleksobligationerne stiger. Det sker ved rentefald, som de fleste i øvrigt forventer vil indfinde sig i løbet af i år.
Hos Realkredit Danmark har man noteret sig, at mange af boligkunderne har valgt et banklån i Danske Bank i stedet. Det har stadig renterisiko, men kursrisikoen er væk. Et banklån kan altid indfries til kurs 100. Derudover kan man altid indbetale ekstra, hvis man pludselig kommer til penge.
Ikke alle kan få sådan et lån, og for førstegangskøbere vil det heller ikke give mening. Et optimalt udgangspunkt for dem er et lån med fast rente, så de har fuld sikkerhed om privatøkonomien de første år. I flere banker kan man belåne maksimalt 60 pct. af boligens værdi med et banklån. I andre kan man få fuld belåning.
Den helt store fordel opnår man, hvis man har penge ved siden af. Ved siden af prioritetslånet oprettes en indlånskonto med en attraktiv rente, der nogenlunde modsvarer renten på lånet. Dermed kommer prioritetslånet til at fungere som en regulær kassekredit, der kan hæves og indsættes på.
Jo flere penge, der står på indlånskontoen, desto billigere bliver lånet, da indlåns- og udlånsrenterne modregnes. Alle med kassekreditter på lønkontoen kender mekanismen. Når lønnen går ind, bliver gælden mindre, og jo tættere man kommer månedens udgang større. Men bruger man ikke hele sin løn, maser man stadig sine renteudgifter ned.
Den største ulempe ved at lade banken stå for hele lånet er afhængighedsforholdet. Banken kan ændre rentesatserne. Det kan den ikke, når der er tale om et realkreditlån. Derfor er det ikke det rette lån for boligejere med en svagere økonomi. Bliver en i familien eksempelvis ramt af arbejdsløshed, kan der blive skruet på renten.
For de velpolstrede er det en helt anden sag. De kan spare renteudgifter ved at bruge kassekredit-modellen, og de bør presse banken til at få så gode vilkår og lave renter som muligt. Det er stort set umuligt for boligejere at få forhandlet omkostningerne til et realkreditlån ned. Omkostningerne til kursskæring og kurtage er ikke til forhandling. Kun håndteringsomkostningerne kan der files på.
Der er langt mere at spille med og på, når det drejer sig om et banklån. Så er kundeforholdet til banken reelt på spil. At miste solide boligkunder kan koste mere end frugtkurven i den lokale filial.
Markedet for boliglån er uoverskueligt, den betragtning er fair nok. Omvendt har der aldrig været flere muligheder for at vælge det boliglån, der er optimalt for privatøkonomien. Det kræver, at vi stiller krav til banken og ikke som udgangspunkt takker ja til et standardtilbud.
Bankerne trænger til at få modspil fra boligejere- og købere – ja, det ville være sundt for dem.
Mange boligejere fravælger realkreditlånet: Sådan sparer de penge
5
0
10.02.2024
En boligejer med friværdi, penge i banken og pensioner har gode kort på hånden, når der skal forhandles vilkår for boliglånet.
Vi boligejere er blevet spekulanter. Mange af os aner det bare ikke. Hver gang vi vælger et nyt lån, har det konsekvenser.
Vi kan øge rentefølsomheden og dermed risikoen for ustabil privatøkonomi, vi kan fjerne rentefølsomheden og sikre en stabil privatøkonomi.
Realkreditmarkedet er blevet pengenes svar på Hjallerup Marked. Det vælter med tilbud, men man kan aldrig vide sig sikker på at have gjort en god handel. Det skaber usikkerhed, og det kan jeg godt forstå. Man kan heller ikke undgå at blive påvirket af den selvudnævnte ekspertgruppe bestående af Kloge Åger og Åser.
Der er dog en anden model, som er værd at overveje. Danskerne har over 1.000 mia. kr. stående på opsparingskonti. Mange af dem er boligejere, og de står i en gunstig situation, hvis de er trætte af at få knubs i realkredit-rodeoen. Løsningen er et banklån i boligen – som regel kaldet prioritetslån.
Et sådant erstatter det traditionelle realkreditlån. Jeg skal understrege, at dette ikke er en anbefaling af at belåne sin bolig på den måde. Men – og sådan et er der jo altid – for boligejere med solid økonomi giver det basis for at presse banken til en fornuftig........
© Jyllands-Posten
visit website
login
who are we?
contact us
qosheapp
Toi Staff
Gideon Levy
Belen Fernandez
Andrew Mitrovica
Mort Laitner
Nikkei Editorial
Ali Fathollah-Nejad
Rami G Khouri
