De mange boligejere, der spekulerer i renter og den nye boligskattereform, risikerer en økonomisk øretæve. De første ørefigener er delt ud.
Tidligere tjente boligen som en rede, nu tjener den som genvejen til rede penge – tror vi.
At spekulere i sin bolig hører til i højrisiko-kategorien. Det svarer til kun at købe én aktie, hvis udbytte udelukkende afhænger af konjunkturerne.
De første regninger for bolig- og rentespekulationen er sendt ud. Flere følger næste år.
Rentespekulation er accelereret måned for måned i 2023. Det skyldes ikke mindst de høje renter, der er udtryk for faldende obligationskurser. Dem har mange boligejere kunnet indfri til underkurs og erstattet med rentetilpasningslån i stedet.
Den trafik betyder, at man med ét skifter fra lån med fast rente til lån med renterisiko. At skifte risikoprofil så radikalt er præcis det, aktieinvestorer advares imod. Det er farligt og dermed ikke tilrådeligt. Og der er tale om spekulation. Det er også derfor, realkreditinstitutterne ikke direkte anbefaler lodrette eller skrå konverteringer.
Den slags konverteringer kan give mening, men kun hvis man kan skære en meget stor del af sin restgæld, og tidshorisonten i boligen er relativ kort. Dermed indkapsler man sin kursgevinst og er sikker på at få den i forbindelse med et salg. Jo længere tid der går, desto mindre bliver gevinsten. Man taler i den forbindelse om break even. Når man det punkt, er man stillet præcist som før konverteringen. Derefter bliver man dårligere og dårligere stillet, jo længere tid der går.
En ny form for rentespekulation har ikke alene sneget sig, men mast sig ind på boligmarkedet. Ved de seneste fleksauktioner har op til to tredjedele af flekslånerne valgt et lån med kortere tid mellem refinansieringerne og dermed en større renterisiko. Især F1-lånet har været et hit.
Logikken bag det er, at renten vil falde om et års tid. Hvorfor binde sig til et F5-lån i fem år med en relativ høj rente, når man har udsigt til en lavere om et år. Dispositionen er, hvad Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig har betegnet som en tro på at kunne slå markedet – vel vidende, at det kan ingen.
De, der har forsøgt det alligevel, har allerede tabt, for både F1-renterne og især renterne på FlexKort, der får ny rente hvert halve år, er markant højere end renterne på de øvrige flekslån. En boligejer, der har valgt et F5-lån fra til fordel for et F1-lån, giver sig dermed frivilligt en ekstra regning på 6.000 kr. om året efter skat for hver mio. kr., han eller hun har lånt.
For at få de penge retur kræver det altså, at renten falder 0,6 pct.-point ved den næste fleksauktion.
Netop de korte renter er fuldstændig uforudsigelige. Realkreditinstitutterne har netop gennemført januarauktionerne for flekslånene. Det skete i slutningen af november, og på blot 14 dage er fleksrenterne faldet så meget, at den månedlige ydelse efter skat på et F3- og et F5-lån på 1 mio. kr. er blevet knap 350 kr.
Hvordan ser det ud fremadrettet? Nordea har netop justeret sin renteprognose, og den viser, at først i slutningen af 2025 kan der komme et mærkbart rentefald på flekslånene. Dermed ligger Nordea stort set på linje med konkurrenterne. Niveauet vil stadig være højt, og F1-lånene dyrest.
Ikke alene spekulerer vi i renter, der spekuleres også i prisen på egen bolig. Den forsøger klogeåger og -åser at påvirke med skattespekulation.
Den kommende boligskattereform, der træder i kraft den 1. januar, er årsagen. Køber man inden den dato, skal man betale skat efter de eksisterende og ikke de kommende regler. Især for de allerdyreste ejerlejligheder ventes skatteskruen at stramme så meget, at det formentlig vil koste 5-10 pct. på priserne.
Det har køberne i København været fuldstændigt ligeglade med. Der har været storm på ejerlejlighederne, og priserne er steget. For køberne er risikoen uden overdrivelse enorm. For de vil få et stort tab, hvis de skal sælge inden for en kortere ejertid.
I de senere år har ejendomsmæglerne og køberne klaget over manglende udbud. Men der er ikke noget at klage over længere.
Siden begyndelsen af november er udbuddet af ejerlejligheder steget med knap 11 pct. Udbuddet af huse er steget 3 pct. Vi er tilbage på 2019-niveau, hvad angår til salg-skilte.
Udviklingen viser, at der er gået panik i potentielle sælgere. Sandheden er nemlig, at langt de fleste købere af parcelhuse vil være bedre stillet ved at blive beskattet efter de nye regler end de eksisterende. De skal simpelthen ikke betale så meget. Så ro på.
Det er rigtigt, at de dyreste lejligheder får et gevaldigt skattehug. Men køber man efter 1. januar, skal man have en betydelig prisrabat. Sælgeren kan glæde sig over en tilsvarende rabat ved sit næste køb. Måske en ringe trøst, men den er der.
Panikken kan få alvorlige konsekvenser for de boligejere og købere, der er blevet grebet af den. Mit klare indtryk er desværre, at mange ikke har sat sig ind i de nye boligskatteregler og derfor handler i panik.
Skattemyndighederne har skubbet til den udvikling med vanvittige vurderinger og elendig kommunikation. Jeg er ikke overrasket over, at den skandaleramte skattereform har skabt panik og vil blive ved med at gøre det et godt stykke hen i 2024.
Alene af den grund løber man en meget høj risiko ved at spekulere i den, for ingen kender konsekvenserne. Jeg tror, at rentespekulanterne og især skattespekulanterne risikerer en grim økonomisk øretæve.
Er du i tvivl: Lad være.
login
who are we?
contact us
qosheapp
Toi Staff
Gideon Levy
Belen Fernandez
Andrew Mitrovica
Mort Laitner
Nikkei Editorial
Ali Fathollah-Nejad
Rami G Khouri
visit website
