An der Wand hängen die Geweihe erlegter Wildtiere neben dem Mannschaftsfoto des Fußballvereins. Das Gasthaus ist leer. Der Wirt, ein stämmiger Mann mit Gilet und Schürze, stellt zwei kleine Braune auf den Tisch und setzt sich dazu. Ganz offensichtlich ist ihm langweilig. Er erzählt uns vom Wirtshaus-Sterben, der Flucht der Jungen in die Stadt, seinem Groll auf die Politik. Und dann fällt der Satz, wegen dem wir hier sind. „Der Bürgermeister ist eh super“, sagt er. „Also bis auf des mit den Grundstickeln.“
Die Grundstücke des Bürgermeisters haben uns in die Gemeinde gebracht. Ihr Name soll hier unerwähnt bleiben. Wir sind den Indizien in einer E-Mail gefolgt. Eine Bürgerin zweifelte an der Integrität ihres Ortschefs. Seit wir im Sommer 2023 eine Artikel-Serie über die Grundstücksgeschäfte des Grafenwörther Bürgermeisters und – mittlerweile zurückgetretenen – Präsidenten des Österreichischen Gemeindebundes, Alfred Riedl, publiziert haben, bekommen wir viele solcher Hinweise.
Wir erhalten Kuverts mit Kaufverträgen, Fotos von Feldern und Baustellen, die Menschen rufen uns an und bitten, die Immobiliengeschäfte ihrer Bürgermeister:innen zu prüfen. In den vergangenen Monaten arbeiteten wir uns durch Grundbücher, trafen Informant:innen, waren in Gasthäusern, auf ausgestorbenen Dorfplätzen, in schäbigen Gewerbeparks, standen auf endlosen Feldern.
Die Menschen sind sensibilisiert. Sie schauen mit offenen Augen auf die Umwidmungen in ihren Gemeindeämtern. Wird Grünland zu Bauland, horchen sie auf. Wer hat profitiert? Wollen wir noch eine Siedlung? Sollte der Boden nicht besser geschützt sein? Das Thema ist am Stammtisch angekommen – und in den Redaktionen. Geschichten über fragwürdige Umwidmungen haben Konjunktur.
Sie fördern einen Missstand zutage. Entscheidungsträger:innen – nicht immer sind es Bürgermeister:innen, auch Gemeinderät:innen, Bezirksvorsteher:innen, Beamt:innen sind anfällig – nutzten ihre Position, um sich persönlich zu bereichern. Sie entscheiden nicht zum Wohl der Gesellschaft, sondern zu ihrem eigenen. Das Problem ist nicht neu. Das Ausmaß sehr wohl.
Es ist ein Fass ohne Boden. Wie viele Bürgermeister:innen in die eigene Tasche wirtschaften, wissen wir nicht. Langsam kommen die Fälle ans Licht der Öffentlichkeit. Die Dunkelziffer ist nicht abschätzbar. Die allermeisten Gemeinden werden – auch das muss gesagt sein – korrekt verwaltet. Ihre Bürgermeister:innen sind redliche Menschen, die ihre Zeit – oft neben einem Brotjob – für die Gemeinschaft opfern. Sie schlagen sich die Nächte mit Sitzungen um die Ohren, schlichten Nachbarschaftsstreit, eröffnen das Freibad. Sie arbeiten vorbildlich – und stehen unter Generalverdacht.
Die Grundstücksgeschäfte ihrer nicht so redlichen Kolleg:innen rücken sie in ein dubioses Licht. Denn bei 2.093 Gemeinden reichen wenige Prozent, die das Kraut fett machen. Schon ein Bruchteil sind viele. Einen Bruchteil des Bruchteils lernten wir im Zug unserer Recherchen kennen. Sie sind keine bösen Menschen, keine Schurken, die im Drehsessel ihre Katze streicheln und dreckig lachen. Es gibt kein Schwarz-Weiß. Die Gelegenheit macht Diebe. Ihr Amt hat ihnen eine Tür geöffnet, und sie gehen durch. Und schon wächst Geld auf dem billigen Acker des Großvaters.
Das System produziert Korruption. Die Schreie nach einer Systemänderung werden von Grundstücksdeal zu Grundstücksdeal lauter. Umwidmungen sind das wichtigste kommunalpolitische Instrument. Sie geben Gemeinden große Macht. In den Amtsstuben wird über Millionen entschieden – und darüber, wie unser Land aussieht. Doch so schlecht wie sein Ruf ist das Widmungs-System nicht. Der Prozess ist in seinem Kern hoch demokratisch.
Wollen Bürger:innen Wiesen zu Bauland machen, beantragen sie eine Umwidmung auf ihrem Gemeindeamt. Die Gemeinde erstellt den neuen Widmungs-Entwurf auf Basis von Studien, Gutachten, Umweltprüfungen. Die Unterlagen liegen – nach einer öffentlichen Kundmachung – am Gemeindeamt auf. Jede:r kann sie einsehen und eine schriftliche Stellungnahme abgeben. Anrainer:innen werden persönlich verständigt. Frühestens sechs Wochen später stimmt der Gemeinderat über die Umwidmung ab. Danach prüft die übergeordnete Behörde für Raumordnung der jeweiligen Landesregierung die Änderungen im Flächenwidmungsplan. Entsprechen sie dem Gesetz, muss sie zustimmen. Die Umwidmung ist besiegelt.
Der Gemeinderat ist das zentrale Organ in diesem Prozess. Er besteht aus demokratisch gewählten Vertreter:innen. Je nach Wahlergebnis setzt er sich aus verschieden starken Fraktionen zusammen. Ein demokratischer Apparat, der, unabhängig und von den Wähler:innen legitimiert, genau das umsetzt, was die Mehrheit will. So die Theorie.
In der Realität sieht die Sache oft anders aus. Das liegt weniger am System, sondern – wir können es nicht anders sagen – an einer eigentümlichen Hörigkeit gegenüber der Obrigkeit. Wir haben Gemeinden gesehen, in denen Bürgermeister:innen – im wahrsten Wortsinn – herrschen. Sie sind die Herren im Ort, sie bestimmen, ihr Wort ist Gesetz – und niemand widerspricht. Betreten sie den Gemeindesaal, wird es still. Eine Frau beginnt mitten auf einem Feld, und fern vermuteter Spitzel, zu flüstern, wenn sie über den Bürgermeister spricht. Ein Mann glaubt, dass sein Telefon abgehört wird. Wir treffen Informant:innen drei Ortschaften weiter. Niemand will offen reden, alle wollen anonym bleiben. Ihre Angst wirkt wie aus der Zeit gefallen, hysterisch, fast paranoid.
Doch öffentliche Kritik kommt in manchen Gemeinden – und es sind bestimmt nicht alle – Denunziation gleich. Wer redet, ist stigmatisiert. Vor allem kleine Gemeinden sind soziale Gruppen, hermetisch abgeriegelte Blasen. Alle kennen alle.
Das macht die Sache mit der Umwidmung schwierig. Denn auch die Gemeinderät:innen und Bürgermeister:innen sind Teil dieser Gruppe. Will der Schulfreund eine Bauland-Widmung für die Wiese hinterm Elternhaus, ist die Unabhängigkeit dahin. Eine Widmung tut nicht weh und schadet niemandem. Warum sich Feinde im eigenen Nest machen? Warum mit dem/r Freund:in von der Tarock-Runde streiten? Warum der Jungfamilie ein Bein stellen? Neuer Wohnraum bringt neue Bewohner:innen, neue Gewerbeflächen bringen neue Arbeitsplätze – und all das spült Geld in die Gemeindekasse. Eine Win-win-Situation. Und so gingen Umwidmungen über Jahrzehnte leicht von der Hand.
Nur die Landschaft verliert. Man sieht es ihr an, und den Gemeinden langsam nicht mehr nach. Im Mühlviertel wachsen Siedlungsgebiete genauso zusammen wie im Mostviertel. Im Speckgürtel rollen Einfamilienhaus-Teppiche aus. In Tirol wird ein Chalet-Dorf nach dem anderen aus dem Boden gestampft. Ortszentren sterben, Gewerbeparks blühen auf. Unwiederbringlich verloren geht Boden. Dem Traum vom eigenen Haus mit Garten, Pool und Wäschespinne, dem Supermarkt an der Umfahrungsstraße wird Landschaft und Lebensraum geopfert. Das hat die Kommunen radikal verändert.
Auf radikale Veränderungen braucht es radikale Antworten. Die gibt es. Den Widmungsstopp etwa. Er klingt wie der ultimative Endgegner aller Häuslbauer:innen. Ohne Bauland kein Eigenheim. Traum geplatzt.
So ist es nicht. Viele Gemeinden verfügen über große brachliegende Baulandreserven, Gründe, auf denen gebaut werden dürfte, es aber niemand tut. Ganz ohne Widmung – und der Versuchung dubioser Geschäfte – könnten hier Häuser entstehen.
Nur sind diese Flecken oft nicht die schönsten im Ort. Unattraktive Wiesen neben der Bundesstraße. Nicht umsonst will hier niemand wohnen. Der sogenannte Flächenausgleich kann helfen. Die Idee ist simpel: Wird Grünland zu Bauland, muss auch Bauland zu Grünland werden. Natürlich wird das den Eigentümer:innen des Baulandes nicht gefallen. Ihre Grundstücke verlieren an Wert. Sie werden schäumen. Ein Konflikt steht ins Haus.
Den dürfen Gemeinden nicht scheuen. Sie sind prädestinierte Mediatorinnen. Wer, wenn nicht die Gemeinde, hat die Kompetenz, alle Beteiligten an den Tisch zu bringen? Sie kennt die Leute, ihr Befinden, ihre Wünsche und Bedürfnisse. Nur sie – und keine anonyme, übergeordnete Behörde – kann den Kompromiss finden. Es ist ein steiniger Weg. Doch im Sud der eigenen Gruppe zum Wohlgefallen aller munter umwidmen, ist keine Alternative mehr.
Natürlich wäre es einfacher, weiter Wiesen in Siedlungen zu verwandeln. Einfacher, aber absurd. Der Raumplaner Robert Korb brachte es im Standard auf den Punkt: „Das ist, als hätte ich einen vollen Kühlschrank daheim und kaufe trotzdem noch mal so viele Lebensmittel ein – und dann kaufe ich mir einen zweiten Kühlschrank.“
Zu viele Kühlschränke sind schlecht für das Land. Zu viele Widmungsgewinner:innen auch. Sie erben, kaufen, sammeln billiges Grünland – und werden mit einem Schlag reich. Vom Gemeinderat in die Oberschicht gehoben. Nicht selten sind es die Bürgermeister:innen selbst, die ihren Status upgraden.
Oder Bezirksvorsteher. Im Herbst waren wir im Kleingartenverein Breitenlee in der Donaustadt in Wien. Bezirksvorsteher Ernst Nevrivy hatte sich an einer malerischen Schottergrube eine Kleingartenparzelle zugelegt. Ein Jahr später wurde es zu Bauland – und das Doppelte wert. Die Umwidmung des Areals legalisierte nachträglich Schwarzbauten. Ihre Besitzer:innen waren plötzlich gemachte Leute. Die Geschichte schlug hohe Wellen. Die einfachen Bürger:innen fühlten sich vor den Kopf gestoßen. SPÖ-Chef Andreas Babler stand unter Zugzwang.
Er brachte eine Umwidmungsabgabe aufs Tapet. Sie soll 90 Prozent der Wertsteigerung beim Verkauf umgewidmeter Grundstücke betragen. Grundeigentümer:innen sollen durch die Gunst einer Umwidmung kein Geld mehr verdienen. Widmungs-Gewinne, so der Vorschlag, könnten in den Sozialbau fließen oder für Grundstücksankäufe der Gemeinden selbst verwendet werden. Eine diskussionswürdige Idee.
Selbst in der konservativen Schweiz werden Widmungs-Gewinne längst abgeschöpft. 20 bis 50 Prozent nimmt der Staat. Auch in Österreich fordern Expert:innen eine Abgabe, wie der Raumplaner Arthur Kanonier von der TU Wien. Bleibt die Frage, wofür das Geld verwendet werden soll. Eine Zweckwidmung, etwa für die Kommunen oder leistbaren Wohnraum, liegt auf der Hand. Ob Widmungen dadurch abnehmen, ist fraglich. Kommunen könnten darin einen Ansporn sehen und über Widmungen ihre Gemeindekassen füllen. Bürgermeister:innen ihre Brieftaschen allerdings nicht.
Die Vorschläge haben eines gemeinsam: Sie sind mühsam und konfliktreich. Die Politik greift sie ungern an. Sie sind ein rotes Tuch und führen nicht unbedingt zum Wahlsieg. Doch der Druck nimmt zu, wie der grüne Vizekanzler Werner Kogler vergangene Woche in der ZIB2 erkannte. Kogler kritisierte die Länder, die sich am Vortag vom Ziel, nur noch 2,5 Hektar Boden pro Tag zu versiegeln, verabschiedet hatten. „Am Schluss werden die Länder einlenken müssen“, sagt er. Letztendlich werde der Druck der Bevölkerung und Medien ausreichen.
Wir haben noch viel zu tun. Unser Postfach ist voll. Die Hinweise führen uns weiter in die Gasthäuser des Landes. Zu den toten Wildtieren neben dem Mannschaftsfoto.
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